DTI, DSR, LTV 의미와 부동산 규제 완화

DTI, DSR, LTV 의 의미

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은행에서 대출을 하고싶을 때 은행이 무조건 해주는 것은 아닌데요. DTI, DSR, LTV는 개인의 대출 상환 능력을 심사하기 위한 지표이며, 주담대 관련 기사에서 많이 이야기됩니다.

주택 대출 지표와 부동산, 출처: 게티이미지뱅크

 

1) DTI 총부채상환비율

'신규' 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 기타 대출의 이자를 더한 값을 연 소득과 대비하여 계산합니다. DTI는 연간 대출 상환액을 계산할 때 기타 대출의 '원금'은 미포함 된다는 것이 포인트입니다.

(신규 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득 X 100

신(New) DTI

주택자가 과도한 대출을 받아 부동산 투자를 하는 것을 방지하기 위해 설립한 신규 지표로, 2018년에 도입되었습니다.

신 DTI에는 '모든' 주담대 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액을 연 소득과 대비하여 산출합니다.

2) DSR 총부채원리금상환비율

연간소득 대비 총 대출 원리금의 비율을 의미합니다.
DTI보다 엄격한 지표인데요.

DSR은 주택대출 원리금 만이 아닌, 모든 원리금 상환액(주택대출 원리금 + 기타 대출 원리금)과 대비하여 심사하기 때문에 DSR 도입시 금융부채가 커져 대출한도가 크게 줄어듭니다. 기타 대출에는 카드 미납금, 신용 대출, 할부 등 모든 것이 포함됩니다.

(전체 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득 X 100

즉, 상환능력이 없는데 과도한 대출을 받지 않도록 국가가 규제를 하고자 설정한 지표이며 DTI와 DSR 비율이 낮다면 개인의 상환능력이 좋다고 평가할 수 있어 낮을수록 좋습니다.

현 DSR 규제는 40%로, 연봉이 5천만원일 경우 연 2,000만원까지 대출이 가능한 상태입니다.

3) LTV 주택담보대출비율

주택을 담보로 대출할 때 인정되는 자산가치의 비율로, 대출 가능한 금액의 한도 비율입니다.

예를 들어, LTV가 80% 라고 하면 5억원 시세의 주택을 담보로 대출할 때 빌릴 수 있는 한도 금액은 5억 X 80% = 4억으로, 신규매입자의 경우 최소 현금 1억이 있으면 추가 대출하여 주택을 매입할 수 있다는 이야기입니다.

2023 부동산 규제 완화

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1) 규제 지역 해제

급격한 금리 인상과 경기 침체로 부동산 시장이 우려되자, 정부가 서울시의 규제 지역을 대부분 해제했습니다.

집값이 폭락한 주요 지역부터 천천히 규제를 완화할 것으로 예상됐지만, 일괄적으로 규제를 완화하며 부동산 시장 복구에 힘쓰고 있습니다.

이는 2016년 말 지정된 이후 6년 만의 해제이며 1월 5일 부로, 강남 3구(용산, 서초, 송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제가 풀렸습니다.

규제 해제 지역은 양도세와 취득세, 종부세 등 각종 세제와 대출 규제 수위가 완화되며, 청약에 도전하기 좋은 조건이 됩니다.

비규제지역에서 중소형 아파트는 60%, 초과 면적은 100% 추첨제로 진행되기 때문에 젊은 세대의 도전이 많아질 것으로 예상됩니다. 아래를 참고해주세요.

규제지역 해제, 출처: 서울경제

 

2) LTV(주택담보대출비율) 완화

현행 LTV 규제는 규제지역 여부와 보유주택 여부, 주택가격 등으로 차등 적용되고 있었는데 서울 대부분이 규제지역에서 풀리면서 LTV가 완화되었습니다.

지금까지는 서울에선 집을 살 때 집값의 50%까지만 대출을 받을 수 있었고 다주택자는 대출이 불가했으나, 이제는 무주택자와 1주택자는 비규제지역에서 70%로 완화되었으며, 다주택자는 규제지역에서도 LTV 30%를 상한으로 주담대가 허용되었습니다.

LTV 규제 현황, 출처 : 파이낸셜 뉴스

DSR은 기존과 같이 40%로 유지되어 개인의 총 대출을 높이는데 어려움이 있고 ,  금리가 높아서 실질적인 대출 규제의 완화 효과는 크지 않을 것으로 예상됩니다.
 
 
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